安柏 房地产综合服务

        2008年的零售物业虽然不比住宅市场的如履薄冰，但是受到如美国次贷危机放大的金融风暴的冲击，国内股市大量资本的蒸发，投资者信心下挫，相对于07年的供需两旺，成交相对疲软。
        2008年1-11月，上海共推出217.82万平米(18161套)的可售商业物业，供应量较07年同期增长了23.9%。其中最大的项目为6月面市的上海箱包城，放量20.97万平米。从环线来看，2008年1-11月，各环线间表现占比形势延续以往态势，内环内及中内环间推出可售物业依然相对稀缺，各自占比7%、8%。虹口区下半年表现抢眼，其区内四川北路商圈嘉杰国际广场、骏丰国际财富广场、中信广场以及北外滩共推出3.88万平米可售商业，上海港国际客运中心商业配套项目亦随写字楼上市0.49万平米商用物业。外郊环间共推出115.87万平米(10116套)，占全部供应量比重为54%。
        从成交来看，2008年1-11月商用物业去化面积为139.19万平米, 与去年同期环比下降30.2%,当期供求比为1.6：1，打破了去年商业项目供不应求的乐观态势。与今年股市低迷、经济危机等不无关系。可以看出，上半年除了因2月传统春节影响，销售量仅为7.41万平米，其余月均去化量保持了12万平米以上的速度。而自8月起，经济危机对国内影响力渐渐凸显，严重影响投资者信心，交易量逐月下降，难以突破10万平米的月度成交量。11月销售面积为9.24万平米，比1月下降了42%。
        从成交价格来看，2008年1-11月成交均价为11807元/平米，总体在1-1.3万元/平米之间震荡。2月与4月均价探底接近1万元/平米，其中2月由于传统春节，量价齐跌，4月间浦东以6405元/平米的价格整体成交高青路2671号项目，面积达2.82万平米，大幅拉低当月成交价格至10071元/平米。7月价格为13075元/平米，达到全年的第一个小高潮，由于静安区南京西路板块的长春藤运通大厦2.07万米裙房整体出售，虽然2.47万元/平米的均价大大低于市价。不过从成交结构上拉高了整体月度均价。11月上海港国际客运中心由于其开发商方兴地产关联交易的整体收购，以3.6万元/平米的均价去化了0.49万平米商业配套，榜单上高价成交的大宗物业还包括浦东金桥中环大厦，成交0.25万平米，价格为3.5万元/平米，则当月均价进一步攀升至13172元/平米。
        租赁市场上，众多重点商圈的换血升级使得市区商圈租金保持良好的上升势头，11月末日租金达到27.6元/平米.天，上涨幅度较1月24.5元/平米.天达12.6%，区级商圈受益于中心商圈一些品牌被置换后的退而求其次，不过在与商家的谈判姿势上缺乏强势，上扬空间有限。商铺供大于求的严峻形势进一步威胁了居住区与郊区商圈的租金，大量的空关商铺使得整体租金短期很难抬头。
    2 009年，市中心优质商铺租赁供应有限，空置率保持较低水平。由于中国受本次金融危机的冲击相对较小，且刺激居民的消费欲、提振内需是国内目前经济政策的主基调，一些国外品牌将积极拓展对华业务，市区的高档购物中心将继续保持其品牌的活跃调整。相对应的，市区租赁市场的活跃，销售业绩的增长也将使得租金平稳良性增长。
    2009年，世博效应以及交通基础设施快速建设，将通过网点布局规划、业态配套等，结合形成轨道枢纽型商业中心，有利于上海商业布局的进一步扩散。