安柏 房地产综合服务

        市场存有大量甲级写字楼空置面积，导致租金继续下跌。然而由于新增供应有限，租金下跌幅度较上一季度小幅放缓。与上一季度类似，许多已有项目的租户选择续租，空置面积大部分位于新交付的项目，此外经济下滑也使部分办公单位被退租。在第一季度末，上海甲级写字楼平均租金为人民币7.5元每平方米每天（33.4美元每平方米每月），整体空置率上升至17.2%。
        租金在2009年第一季度继续下跌，整体甲级写字楼租金指数自年初开始累计下跌了4.8%。中心区和非中心区的甲级写字楼租金分别下跌了4.1%和5.6%。去年的大部分新增供应位于浦东，受此影响，浦东在租金和入驻率方面的表现都弱于浦西。随着新项目提供更多折扣和更为优惠的免租期，整体市场受到的租金下行压力将越来越大。
        由上海证券交易所、中国金融期货交易所、中国证券登记结算有限责任公司共同开发的金融交易广场项目已在竹园开工。该项目建筑面积达50,000平方米，位于杨高南路和世纪大道交界处。项目竣工后将进一步巩固上海金融交易中心的地位。
        由香港兴业国际和太古地产联合开发的大中里项目，已启动工程准备工作的最后一步：民立中学移位。吴江路沿街的店铺拆迁工作也已展开。以上两项工作预计将于今年年底之前结束。该综合项目地块面积63,000平方米，总建筑面积291,200平方米，建成后将包含两个甲级写字楼、三个酒店和一个购物中心，预期将于2013年全部竣工。
        2009年第一季度仅有52,000平方米的新增供应，暂时使市场供过于求的矛盾得以缓和。但由于租户在目前经济下滑时期缩减开支，第一季度的净吸纳量为负4,600平方米。许多租户缩减办公规模，或迁至郊区及其他非甲级写字楼。小陆家嘴区域各项目之间竞争日趋激烈，一些租户从历史表现优异的项目中迁出至相邻的新项目中，租金却低廉许多。不过总体而言，大部分空置面积仍集中在新交付使用的项目，市场格局变化不大。
        随着供应量超出吸纳量，上海甲级写字楼整体空置率上升1.7个百分点到17.2%。考虑到今年还将有大量新增供应投放市场，空置率仍有可能继续上升。
        随着甲级写字楼市场供过于求的局面依然持续，租金在2009年第一季度继续下跌。南京西路去年交付的几个项目拉底了该区域平均租金；淮海中路由于缺乏新增供应，租金下调幅度不大。这使得以上两个区域平均租金持平，共同成为上海写字楼租金最高的商务区。在此之前，沪上写字楼租金最高的区域由南京西路独享多年。由于市场变动不大、新增供应有限，多数区域的甲级写字楼空置率在第一季度都较为稳定。然而在虹桥由于两个新项目交付使用，甲级写字楼存量上升了13.8%，同时由于新增供应仅有6.8%的入驻率，使该区域整体空置率升至21.8%。
        2009年第一季度市场共一个整栋成交项目。据报道陆家嘴集团以人民币17.6亿元自POSCO建筑手中收购浦项大厦，以地上建筑面积计算，单价约人民币25,000元每平方米。该项目位于竹园，包含写字楼和商铺，总建筑面积为98,000平方米。
        虽然在第一季度，市场供应过量局面暂时得以缓和，但压力依然存在。在今年余下数月中，预计将有702,000平方米的甲级写字楼入市，使今年总供应量达到754,000平方米，其中浦东和浦西分布较均衡。2010年的供应量有所减少，但体量依然巨大，预计将达
689,000平方米；而在2011年，新增甲级写字楼面积预计将升至746,000平方米。与2009年类似，2010和2011年的项目在浦东和浦西分布平均。随着租金呈下降趋势，预计租户将利用机会保有更多租赁面积以备经济转好之际使用。