安柏 房地产综合服务

       上海物业市场2009年上半年发展平稳。由于中央政府经济刺激计划有效减缓了经济下滑势头，地产市场气氛也有明显好转。随着股市的大幅反弹，第二季度市场信心逐渐提升，带动房地产，特别是住宅需求显著回升。上半年房地产市场政策方向未有重大改变，仍然以宽松为主调从供需两方面提振市场。同时市场流动性依然充足。由于市场预期走向乐观，第二季度以来土地市场趋于活跃，开发商开始补充土地储备。住宅市场方面，上半年伴随市场购买力的改善及购房者对市场信心的恢复，之前被抑制的需求得以释放，促使住宅市场显著回暖。自第二季度开始，购房热情也漫延至高端住宅市场。在此背景下，开发商纷纷取消价格折扣。整体来看，住宅价格的下滑趋势明显缓减，某些区域的房价甚至开始上涨。由于供应充足而新增需求低迷，甲级写字楼空置率不断攀升，租金亦持续下跌，上半年跌幅达14.6％。然而租赁成交比较活跃，其中大多数来自到期续约，部分新增需求来自快速消费品行业及国内金融机构。传统商圈零售物业租金在上半年表现仍然坚挺，一些优质购物中心仍然保持满租状态。而已进入市场的商家更倾向于留守在高端商圈以降低风险，因此带动传统商圈需求继续走强。相比之下，新型商圈的空置率上升，租金面临较大的下调压力。上半年疲弱的对外贸易和放缓的工业生产导致工业地产需求缩减，工业物业市场继续疲软。尽管如此，伴随制造业生产由出口转为国内消费方向，地区性配送中心设施表现较为突出。中国内需的增长有助于经济企稳，并在一定程度上抵消全球经济衰退对于物业市场的不利影响。有鉴于此，一些主要机构上调了对于中国经济增长的预测。近期持续上升的销量显示消化了较多库存，为房产市场复苏奠定基础。同时，逐渐恢复的市场信心、政府政策以及资金面的宽松将会刺激开发商的投资意愿。需求方面，市场波动渐渐减小，投资者规避风险的考虑有所消减，将提高其在2009下半年入市的意愿。各细分市场仍会继续呈现不同的表现。纵然住宅市场在上半年应已见底，办公楼市场则由于供求失衡而继续调整。零售物业市场将保持平稳，同时我们相信工业物业市场也将继续盘整。总体来看，我们预期经济最早将于2011年全面复苏，需求随之恢复强劲态势，在此之前各细分市场租金在2009年下半年和2010间仍将面临下行压力。在乐观的中期市场预期背景下，投资者的风险预期也有所下调，将带动整体市场售价在未来12个月趋于平稳。2009年上半年上海住宅市场应已确认见底。下半年如果经济保持平稳运行，政策面不发生重大改变，住宅市场将延续平稳向上的势头。此外，有迹象表明2006年开始执行的“70/90政策”已放松，这将使开发商更加灵活的根据市场需求变化来调整供应结构，有利于实现更好的供求平。在价格方面，受刚性需求支持，下半年中、低端物业房价将保持稳定增长，价格上涨幅度最终取决于居民收入的增长幅度以及供需结构。高端住宅方面，乐观的经济前景以及不断改善的流动性为近来投资气氛转好提供支持。投资需求重返市场促使成交量快速上升，高端住宅价格走势会视资金流动性及流向而定，但在实体经济完全复苏前急升机会不大。在高端住宅租赁市场方面，由于下半年供应增加，加上外籍员工人数增长下降，预计下半年高档住宅租赁市场仍持续疲弱。然而，世博会展馆的动工，下半年起管理以及运营方面的外籍专家进驻，相信在2010年可促进上海高端住宅租赁需求，从而为租金提供支撑。虽然国内经济似乎回稳，但由于外部经济环境尚未有明显转好迹象，2009年下半年上海甲级写字楼市场将延续上半年的下滑态势。尽管近来部分内资租户，特别是内资金融机构寻求扩张办公面积，但在很大程度上会被外资租户的需求下滑所抵消。而外资企业是甲级写字楼的主要租户。因此下半年整体租赁面积预计将持平或至多有小幅增长。另一方面，下半年以至2010年供应将非常充裕，如新鸿基汇丰银行大楼、二十一世纪大厦和保利广场都将于下半年竣工交付，带来超过15万平方米的办公面积。预计2009年年底供需失衡将推高空置率至20％以上,而2010年新增供应将进一步增加。租金方面，我们维持年初的预期，即到2009年年底，平均租金将下调至人民币每天每平米6元左右的水平，且空置率上升将令2010年租金继续走软。由于市场调整已在业主与租户预期之内，应不会出现类似去年4季度租金急促下滑的情况。由于09年约60％的新增供应集中在陆家嘴，因此预计下半年乃至2010年陆家嘴平均租金跌幅将超过全市平均水平。此外，超甲级写字楼与普通甲级写字楼的租金差距也将进一步缩小，令两者之间的竞争加剧。在国家一系列扩内需、扶持重点工业，特别是“十大振兴产业”*，以及增加出口退税的等政策措施的推动下，上海工业产出降幅已收窄。预计2009年下半年及2010年上海工业运行将逐渐企稳，这将带动上海工业物业市场气氛好转。在此背景下，厂房物业需求将恢复增长。此外，稳固的零售销售增长将为以零售及第三方物流为导向的仓储设施需求提供支持。另一方面，新增供应的下调将抑制租金下滑，同时也将有效缩减空置率上升。从中长期来看，上海建立“国际航运中心”将可为工业物业市场注入新的驱动力。第二季度开始，由于地价下调，开发商资金松动及住宅市场的回暖，令物业市场前景的不确定性消减。在此背景下，开发商拿地积极性有所提高。各大开发商如绿地、金地在其库存得到一定消化后为补充土地储备积极拿地。我们相信除非房地产市场出现逆转，否则这一趋势将持续到下半年乃至2010年。预计住宅市场的显著回暖将持续推动开发商拿地的热情。一方面部分开发商土地储备的减少也对其产生较大的拿地压力。另一方面，开发商资本金要求有所降低，年初以来银行信贷趋于宽松，同时其他融资渠道也不断拓宽，如在债市和股市回稳的背景下发行债券或配股上市等融资渠道的改也使开发商流动性大大提高。上述因素将会带动开发商对土地的需求。受需求强劲增长的带动，预计市政府推地节奏会随楼市上升而相应加快。但我们相信政府会谨慎调控供需平衡。随着房地产市场逐步回暖，预计下半年土地价格走势应会小幅上升。虽然2009年上半年仅有浦项广场及黄浦河滨悦达大厦的整栋成交对外披露，但中小投资客活跃于住宅、办公及商铺等各子市场。相对于国外投资客，国内投资者受金融危机影响较小，也不受国家对外资准入的相关限制，因此他们能够灵活决策抓住市场机会。此外，由于金融危机影响，国内制造业及出口持续疲软，房地产投资吸引了来自这些领域企业的部分闲置资金。因此预计下半年国内和私人投资者将对物业市场继续保持较高兴趣。上半年部分海外投资者受金融危机影响较为严重，纷纷将所持物业散售套现。但是随着上海住宅市场的回暖，投资气氛有所改善，预计部分受金融危机影响不大的已经募集完毕的海外基金下半年入市意愿加强。就物业类型来看，带租约的商业项目因其稳定的现流更易受到投资者的追捧。住宅市场的回暖亦提升部分基金投资住宅开发项目的兴趣，此外，由于物流业发展前景看好，部分投资基金也将寻求高品质工业项目的投资机会.我们预计中国政府将会保持宽松的货币政策以防止经济回暖“绿芽”被扼杀。近半年的人民币无本金交割远期（NDF）走势平稳，相信人民币汇率年内亦会持续平稳，2010年可能有小幅升值。近期市场讨论较多的物业税征收问题，由于涉及征收技术性问题以及市场仍存在不确定性，相信年内征收的可能性较小。近期亦有报道称中央政府将会放松房地产领域的外资限制，但由于国内市场资金面并不紧张，因此相信政府不会明显放宽限外政策。而且我们认为外资流动快、周期短的投资模式为市场带来一定不稳定性风险，这会部分抵消外资流入的好处。由于资产市场年中已显现出回稳迹象，经济前景也较半年前更加乐观，投资者的风险溢价要求相应降低，从而减小对物业价格下行的压力。因此相信下半年投资回报率将持稳，并在2010年受物业价格企稳的影响有所下降。