安柏：赤裸裸的大降价 年底收官成"房价跳水"之战 -
今年楼市已经进入收官之战。众多开发商和楼盘的遮遮掩掩的暗降打折，已经演变为“赤裸裸”的“跳水”大降价。截至11月底，上海楼市的住宅存量已经突破历史高位，达到950万平方米，存货日积月累，而需求已经难以开闸。限购、限贷政策未现明显松动，虽然对于首套房贷的利率或下调，但12个城市纷纷坚定表态明年将继续限购，这一事实打破了诸多楼盘的幻想。
在整个楼市弥漫着“底部论”的时候，根据同策咨询统计，上周上海市商品住宅成交面积为13.6万平方米，不算太弱。同策咨询四区研究总监王巍立认为，如果10月中旬开始房价“真摔”是部分上市房企为了完成年度销售指标的话，12月的打折降价则基本是为了回笼资金、偿还贷款和工程款的“肉搏战”。因为这个时候大幅打折，已经对年度销售额意义不大，更多的开发商在 “银根”全面收紧的形势下，扛不住调控压力选择“割肉”出货。
从目前数据来看，10月、11月的商品住宅成交量均不满50万平方米，12月基本可以突破这个数值。而楼市成交结构已经从郊环外逐步向外环以及内环扩散，而打折的产品从普通公寓逐步向中高端产品乃至公认的豪宅渗透。
浦东星河湾在2009年8月开盘之时，曾经创下单日销售40亿元的楼市纪录，为众多行业人士惊叹。然而，就在大家为“降价承诺补差价”的做法争论不休之时，星河湾董事长黄文仔对媒体高调宣布，浦东星河湾和闵行的上海星河湾两楼盘推出8折优惠，而据知情人士透露，如果满足一定购买条件，最低折扣可以享受到6.5折。对于老业主，星河湾更是承诺总金额高达6亿元的补偿款。
王巍立认为，豪宅产品一直被业界捧为增值保值的首选品，此番大降价，对上海楼市的高端市场冲击颇大，说明开发商和相关代理机构对于后市普遍不看好。而打折后，上周（12月19日-12月25日），浦东星河湾以成交22套的业绩，冲入住宅排行榜第2名，说明市场对于高端产品的需求依然旺盛，降价到位，自然就有成交。
星河湾此举成功回笼资金3.7亿元，为明年上半年的市场寒冬储备现金。从周成交楼盘来看，嘉定新城板块的新城金郡单价已经降到1.288万元/平方米，而后续一段时间内，该板块上市量依然庞大，合景泰富、万科均有新盘推出。沪上顶级豪宅先抑后扬
年底迎来“机会窗口”
单价8万元以上顶级豪宅12月上旬成交11套，单价10万元以上的超级豪宅成交4套。在经历了三个季度的持续观望后，上海豪宅市场在年度最后一个月出现“翘尾”行情。
顶级物业跑赢大市
上海豪宅市场在上半年遭遇冲击明显，但随着仁恒怡庭、四季雅苑、远中风华园等纷纷推盘，打破供应僵局，拉动豪宅市场交易大幅反弹。
3月开始，以华润·外滩九里、翠湖天地为代表的顶级豪宅项目纷纷发力，使下半年6月至11月成交量更达到总量的81.25%，巩固了豪宅市场交易回暖势头。上海中原地产研究中心的统计数据显示，截至11月16日，单价10万元以上的交易量达到4.37万平方米、共102套，与去年同期相比上涨64.28%、70%。
从最近的市场信息来看，预 计接下来的一两个星期将是最后的“抢滩期”，12月高端市场将展开最后一轮营销攻势。“虽然调控政策的影响仍然非常大，但在人民币升值预期和通货膨胀的双重背景考量，被压抑已久的需求融合了自住和保值的双重目的，高端客户作出入市选择性，而且这种趋势开始走强。 ”业内人士表示。
地段稀缺性成最大卖点
在众多投资者看来，豪宅是一种“时间资产”，不受任何限购或其他政策影响，而市中心、自然资源等这些不可复制的资源，将顶级豪宅和普通住宅划出鸿沟。中原地产数据显示，就成交结构而言，单价10万元以上上海高端公寓重心悄然“位移”，传统市中心豪宅板块，其成交量正稳步上升。
以外滩九里为例，除了占据一线国际大都市顶级地段的天然优势和自身品牌的影响力之外，其目前也是外滩板块唯一在售的高端物业，更是华润置地“九里系”产品中的标杆作品，极具竞争力。
高端市场迎来“机会窗口”
尽管近期上海豪宅市场整体成交趋好，但从供应量来看，年底仍然偏紧。比如，外滩板块除了华润·外滩九里12月加推的310户型外，近期将不会有新房供应，新天地板块同样没有新增供应；从二手房供应角度看，由于限购政策以及房产税的影响，二手高端豪宅放盘下降明显，年底整体高端房源供应量偏紧。
业内人士透露，不少顶级豪宅项目正在考虑明年如何定价，或许将目前的优惠力度收回。从高端市场的推盘节奏来看，年底是入手高端产品的机会。
上海写字楼、上海办公楼、上海创意园区、安柏不动产、安柏商业地产
