安柏 房地产综合服务

最快最有效的方式是选择专业的办公选址服务中介机构提供全面的服务。 具体步骤可以是：
（一）您先确定公司的具体选址需求
办公选址需求设计的因素众多：地段、租金预算、面积范围、交通要求、楼品品质要求、空调要求、装修要求、起租期、租赁期长短、注册问题、行业需求等，您可将这些因素排序，确保一些必须满足的需求。
（二）可在安柏的企业网站上简单查询信息
您在安柏公司的网站上通过搜索框，将对上海的办公楼市场会有个初步了解，但由于网站信息并没有涵盖安柏公司后台资料库的所有资讯，且写字楼的市场实际成交价格也在不断调整之中，网站咨询仅做市场行情的参考。
（三）选择优秀的办公选址服务商为您服务最省心
上海的写字楼有数千幢，分布在10多个行政区，每幢楼的可租单元面积也在不断变化中，另外，在办公楼的考察及租赁商务谈判中，也牵涉较多的专业问题，优秀的办公选址服务公司会为您全面提供服务，解除您的担忧。专业机构在价格谈判上往往能获得比您直接谈判更好的商务条件。
（四）关于中介佣金
在上海，正规的办公选址服务公司一般不向客户收取服务佣金。您在选办公楼时，只要选择专业的中介机构，其他事情就可以放心交给中介服务机构了。具体咨询：021-50907657

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上海主要的办公商业圈有淮海中路、人民广场、南京西路、徐家汇、陆家嘴、虹桥开发区六大CBD（中央商务区）， 随着上海近年来经济的迅猛发展，写字楼数量不断增加，分布区域更为广阔，办公空间更具多样化，上海又逐渐形成中山公园、静安寺、外滩、曹家渡、八佰伴、世纪公园、张江、金桥、上海火车站、漕河泾、五角场等办公商圈。其中甲级写字楼、乙级商务楼、老厂房改建的创意园区、商住楼等不同风格档次的办公空间都有分布。

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每个公司选择办公室的需求不同，一般合适的办公楼的共性条件是如下几点：
（一）地段好 办公楼的选址一般要设在交通便利的地区，最好有轨道交通站点步行15分钟以内的地方，还要考虑靠近公司员工居住或者公司客户方便到达的地区。
（二）性价比高 不同租金标准的写字楼难以横向比较，但在同等价格标准条件下，具备更优越品质的办公楼当然是首选， 品质条件包括写字楼外观、大堂是否气派、电梯标准、空调状况、停车位、单元的朝向楼层等。
（三）物业管理优良 客户租赁写字楼，是要在其中长期办公使用，保安、保洁等物业管理工作也非常重要，因此考察写字楼也要考察该楼的物业管理状况。
（四）风水好 租赁写字楼当然是希望公司生意兴隆，所以常常我们在考察办公楼时，还要看一看这个大楼或者楼内某个单元的风水情况。风水学说中实际上是分析的朝向影响、交通动线、周边环境影响等问题，还是有一定的科学依据。

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在办公楼租赁合同当中，最主要的一些商务条件有如下一些：
（一）租金 租金是租赁合同最重要也是最关键的商务条件。 租金某种程度上反映了所租写字楼的楼盘品质、地段、楼盘知名度等指标。租金一般是按每天每平方米多少人民币来标明。
（二）租期 是指租赁合同的整个合同期。上海的写字楼一般租期是两至三年，很少量的可租期一年。也有个别公司需租期较长，5年甚至10年，这样一般需与业主方特别协商，在租金上也会有递增的约定。
（三）起租期 是指租金从该日起计算
（四）装修期 客户租下办公楼，一般来说业主方会提供给客户一段免费使用时间用于对该办公单元的装修。 装修期从零到数月不等，往往根据所租物业的情况具体确定。
（五）租赁押金 业主为确保租赁行为的正常履行以及租赁终止时的房屋归还检查验收，在租赁合同中约定了租赁押金。一般上海写字楼的押金标准为2~3个月的月租金。
（六）付款方式 目前上海地区常见的写字楼租赁付款方式有：押三付一、押二付一、押二付二、押一付三等。一般甲级写字楼都有固定的标准。

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上海写字楼租期一般是2~3年，如果是需要数月的短期租赁，一般是外地公司在上海的临时办公场所或者上海的公司临时因公司项目的需要另外租赁办公场地。在这些情况下，可以租赁商务中心来解决。 上海的商务中心一般设在传统的中央商务区，大部分设置在甲级写字楼的整层。商务中心为客户提供短至数天长至1年甚至以上的租期，非常灵活。同时商务中心为客户提供前台接线服务，打印传真复印扫描等商务配套服务， 客户还可按小时租用会议室，使得临时办公非常便捷。 商务中心为客户提供了办公桌椅甚至通讯设备，客户拎包即可入驻开展工作。 具体咨询：021-50907657

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由市区老旧厂房改建的创意园区风格鲜明，定位明确。目前上海经政府批准挂牌的创意园区已经近百家，还有新的项目在改造建设之中，对创意园区办公空间的需求也越来越高。具体来说有以下一些特点：

（一）建筑外观风格独特多样。　由市区内的老旧厂房改建而成的创意园区，基本保留了原来老厂房的建筑特色，建筑立面形式多样，色彩相对更具有视觉冲击力，体现了行业集聚的特点。

（二）办公内部空间层高较高。　由于原来的工厂厂房大多具有４～７米的层高，使得办公空间突破了传统写字楼中央空调低层高的办公空间式样， 更可发挥办公空间的装修设计灵感。 部分的创意园区层高超过5米，可采用钢结构内部搭建楼层，形成LOFT空间格局，取得租一层送一层的效果。

（三）创意行业公司集聚。 创意产业园区往往受到广告、媒体制作、平面设计、IT 、动漫、文艺体育等行业公司的青睐，大批创意类公司的入驻，也增加了园区内公司间的交流互动，增加更多商业机会。

（四）租金较为便宜。 创意园区由于是老厂房，经重新设计与设施改造而成，比直接批租土地投资建设新的办公楼的成本要低很多，所以在租金上往往较为便宜。 不过，目前上海部分知名创意园区，由于地理位置优越，园区环境雅致，大量知名公司的入驻，已使得租金涨到接近甲级写字楼的水平，仍然供不应求。

安柏公司在上海独家策划设计和独家总代理招商了若干创意园区， 在安柏的中介服务的客户中，也有不少入驻创意园区，其中甚至包括金融服务、物流贸易、呼叫中心、研发生产等行业客户，说明创意园区的产品吸引力已经不局限在创意行业类公司。

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办公室选址短则数日，长则数月，会经历以下一些基本的过程：

（一） 明确确定您的办公室选址需求
安柏公司的专业办公地产经纪人员会通过电话、MSN在线沟通、当面交谈、电子邮件等方式与您沟通，充分了解您要选择的办公楼的详细需求，并做初步分析。
（二） 提供初步的备选方案
经纪人会根据您的选址需求，为您提供初步的备选方案，涉及楼盘名称、可租面积、租金报价、楼盘外观图及房型平面图等，供您做初步筛选。
（三） 对备选方案做现场考察
经纪人对您初步选中的备选方案，安排逐个现场考察，并对项目进行比较，确定出选中的项目。 考察可能会安排初次考察、复看、公司决策层考察等多次现场察看。 一般来说，由于在上海考察办公楼分布广，路线长，安柏公司会为客户提供机动车考察，减少客户的劳顿之苦。
（四） 商务条件洽谈及合同签署
安柏公司的服务人员会协助客户您与业主方进行商务洽谈，获得满意的商务条件，由于安柏公司与上海各办公楼业主的长期合作关系，安柏客户会获得比直接与业主洽谈更好更优惠的商务条件，安柏公司并对签署的租售合同进行法务把关。
（五） 安排房屋交接及装修咨询服务
安柏公司的专业经纪人会陪同客户与业主安排房屋的交接工作，确保各项手续的完成。并可为客户的办公装修提供优秀的装修设计师或服务品质优秀的装修服务商。
安柏公司的服务佣金不向客户方收取，确保安柏客户的最大利益。安柏以其诚信热情的服务，强大的房源信息资源，长期积淀的优秀口碑，已成为上海众多公司办公室选址的首选服务商。

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上海房地产中介公司众多，选择品质优良的服务公司会为您办公选址带来事半功倍的效果。安柏在多年的工作中，已为大量各类型公司提供了办公室选址服务。
（一） 庞大的商业地产信息库
安柏是上海最早发展起来的专业办公选址服务商。安柏创建了信息量庞大的上海商业地产信息资料库， 涉及写字楼、创意产业园区、科技园区、工业厂房、商业店铺及大型独幢办公用房等，能满足任何客户在上海寻找办公及经营性场所的需求。
（二） 敬业热情的专业团队
安柏公司的服务团队均受过良好的高等教育，并经过系统完善的专业培训，安柏员工踏实勤勉、热情周到、处处为客户着想，服务质量和效率处于业内领先水平。
（三） 企业口碑广受赞誉
安柏公司已先后为世界500强公司、大中型内外资公司、创意类公司、研发基地、外资代表处等700多家各类企业提供办公及商业经营选址服务，并与上海各商用物业业主建立了长期友好的合作关系，经营诚信、服务周到受到客户及业主的广泛好评。
（四） 关于安柏的服务费用
安柏公司的服务佣金不需要由租赁客户方支付，确保了客户方的最大利益，安柏帮助客户最快速寻找到合适的办公物业，并获得最好的商务条件，充分保障了客户的商业利益。
租赁办公室咨询热线：021-50907657

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1号线：莘庄站—外环路站—莲花路站—锦江乐园—上海南站站—漕宝路站—上海体育馆站—徐家汇站—衡山路站—常熟路站—陕西路站—黄陂路站—人民广场站—新闸路站—汉中路站—上海火车站站—中山北路站—延长路站—广中路站—汶水路站—场中路站—保德路站—长江路站—呼兰路站—泰和路站。


2号线： 淞虹路站、北新泾站、威宁路站、娄山关路站、中山公园站、江苏路站、静安寺站、南京西路（原石门一

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上海是几乎所有外资公司抢滩中国都要考虑的城市。外国企业及其办事机构很想在上海找到一个位置环境价格都十分理想的写字楼，那么外商企业怎样在沪租赁写字楼，从法律上又如何操作呢？
一、合同签订前，需严格审查出租人的主体资格及房屋可出租年限。
1、出租人应有权出租房屋。
第一、出租人应拥有出租房屋的所有权的有效证明文件，包括房屋所有权证和房屋占用的土地使用证；

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写字楼的租赁牵涉到众多因素，其复杂程度要远高于住宅租赁，在办公物业租赁过程中，一般需注意：
1.尽量找有资质、信誉好的中介服务公司。中介服务行业鱼龙混杂，优秀品牌公司和不正规的中介公司在信息资源、服务效率、商务条件、服务品质上都有很大差别。
2.查看房产证，签正式房屋租赁合同。有房产证的房屋，才有资格签订正式的租赁合同，中介服务机构会帮助客户核查房东的资质。
3.注意该办公物业的空间环境和大楼内部环境，考察办公物业的物业管理水平。
4.租金标准，一般专业品牌中介公司会帮客户获得最优的租金商务条件。
5.租客可以争取一定的免租期，用于搬迁进入前的装修使用。
6.房屋交付前的的设备检查及交接，专业中介机构会提供相关服务。

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上海的房屋租赁合同中，目前租金价格均按照所租单元的建筑面积计算。 写字楼月租金计算方法是：日租金标准×建筑面积平方米数×365/12，商务中心均按每套每月或每人来计算。物业管理费则因为大多数物业管理公司与开发商是两个公司，而每月天数有30天与31天的区别，因此根据每个大楼的不同，有的按照每月每平米计算，有的按照每天每平米计算。安柏公司的物业顾问在给您的推荐物业比较表中都会详细列明。

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客户与业主在房屋租赁交付前，需签订《房屋租赁合同》。房屋租赁合同属于不动产租赁合同，是租赁合同的一种。根据我国《合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。房屋租赁合同是一种承诺合同，合同一经签订，即对双方当事人具有法律约束力，

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LOFT英文原意是指“在屋顶之下、存放东西的阁楼”。但现在所谓LOFT所指称的是那些“由旧工厂或旧仓库改造而成的，少有内墙隔断的高挑开敞空间”，这个词诞生于纽约SOHO区。当时，艺术家与设计师们利用废弃的工业厂房，从中分隔出居住、工作、社交、娱乐、收藏等各种空间，在空旷的厂房里，他们构造各种生活方式，创作行为艺术，或者办作品展。他们把一层临街的房间改造成商店，出售自己的作品。因为没有多余的钱去装修如此巨大的房间，于是这种工业建筑本身的特征被充分地裸露在外面，与橱窗和商品之间产生了巨大的视觉反差，这种视觉矛盾产生了令人好奇的效果。因为个性、前卫，这些厂房广受年轻人青睐。在上世纪90年代以后，LOFT在很多国家都开始成为一种艺术时尚。在我国，创意园区概念渐渐兴起, 北京的798艺术区，昆明的创库，上海的田子坊、M50，杭州的LOFT49等都是有名的LOFT艺术区。
安柏公司的部分客户中,不少设计及媒体制作公司、艺术品展示、摄影棚等都选择了5米以上层高的LOFT空间作为办公场所。

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上海地区办公物业有数千个之多, 办公选址最有效的方法应该还是选择一家有专业度,诚信服务的品牌中介结构提供全面服务。因为：
1、商业地产咨询机构有多年的办公楼服务经验，在深入了解选址需求后，能在最短的时间内，向您推荐合适您的备选项目。
2、专业中介机构非常了解办公楼可租赁面积与最新价格，提供您的是最有效的信息。
3、专业中介机构与各写字楼业主有多年的合作经验，对各业主的操作流程，各楼盘的优缺点等更加了解，能帮助客户在议价与签合同中更加顺利。
4、基于长期的合作关系，一般来说专业中介机构能为客户争取最大的利益与最合理的价格，远优于客户直接洽谈获得的商务条件。
5、目前上海的正规中介公司基本不向客户收取服务费用，仅由业主方支付服务佣金，而中介佣金也完全不会转嫁到租金中，节约了客户的成本。
6、安柏商业地产咨询公司更为现场考察的客户提供专车服务，有效解决了远距离奔波考察的困难，把考察变成轻松。

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如果一幢大楼既有小业主又有发展商，通常小业主的物业要比发展商稍便宜些，在确认好小业主的产权情况与抵押情况后，小业主的物业可以租赁。
一般来说小业主多的办公楼物业管理水平低于大业主物业，因此在5A甲级写字楼中，只租不售的写字楼的综合品质要优于可售写字楼。
小业主多的大楼由于各业主对客户要求有所不同，因此客户基本无法在楼内扩租，而大业主可调配的面积多，适合客户扩租，即使是在合同期内扩租，很多大楼也可以商量，不算违约。无疑给客户提供了很大的伸展空间。
是否租赁大小业主的物业，还要视贵公司的要求而定，我们的专业人员在推荐时也会根据我们的经验给您建议供您参考。

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租赁合同是双方的承诺与约定，合同里明确了双方的责任与义务以及违约情况的赔偿。就惯例来讲提前退租的话，不仅要提前通知，押金也是不予退还的，根据违约责任有的还要根据提前退租天数追加赔偿损失费。所以提前看清合同以及谈判是非常重要的，一般具体情况是客户与业主会就该问题进行协商。 安柏公司为我们的客户提供优质的服务，一旦安柏的客户出现提前退租，安柏公司会帮助协调解决。

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写字楼的物业管理费与住宅有所不同，包括24小时保安、楼道清洁、电梯营运费、水费、中央空调电费等，值得注意的是电费是指中央空调的电费，而租赁面积内的照明用电以及其他普通用电是由客户自行承担，但没有中央空调而使用分体空调大楼的所有电费通常需要客户自己支付，因此含有中央空调的大楼物业管理要高些。目前上海的甲级写字楼的物业管理费一般在25元/平方米/月以上， 包含了工作时间的中央空调电费。

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如果您有一套房子想出租，最好先了解清楚自己的房子是否具备出租条件，如果条件具备，您就需要比较一下房产周边物业的租金情况，以便衡量自己的定价，要知道，房屋的地段、质量、户型、装修档次、电器配备等都是房租的关键因素。
需要提醒您的是，以下房屋是不允许出租的：

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得房率＝房屋使用面积/房屋建筑面积×100%
安柏咨询提醒您：由于写字楼的得房率是按照层来核算，开发商所报的得房率是整层得房率，并不是分割后每套的得房率，因此按照“每套的建筑面积×整层的得房率”所得出的使用面积与每套的真实使用面积会有所误差，所以对具体楼盘考察前我们的物业顾问所提供的此数值只做大致比较参考用，在办公室装修前我们的设计师会为您实际勘查测量出精确数据。

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